Para nadie es un secreto que en los últimos años en Nicaragua se han realizado importantes inversiones en el sector inmobiliario, ya sea para fines de vivienda, comercio o turismo. Generalmente este tipo de edificaciones está sujeta a un régimen especial de propiedad denominado “propiedad horizontal”, “propiedad horizontal y vertical”, “régimen condominal”, “propiedad en condominio”, “régimen especial de copropiedad”, entre otros.
En esencia, esta forma especial de constitución y administración de propiedad tiene lugar cuando en un inmueble destinado a pertenecer a varias personas (copropietarios) hay bienes de dominio privado (casas, módulos, apartamentos) con salida independiente, bienes de uso común (piscinas, jardines, parques, calles, vestíbulos y similares) que pueden ser usados por todos los dueños, teniendo estos últimos la obligación de sujetarse a un reglamento y hacer aportes para contribuir con los gastos de administración de los bienes de uso común.
En Nicaragua, este tipo de propiedad está regulado por en el Decreto N° 1909, “Ley que reglamenta el Régimen de la Propiedad Horizontal”, publicado en la Gaceta, Diario Oficial N° 215 del día 09 de septiembre de 1971; así como por los artículos 73 numeral 1 y artículo 88 de la Ley 698, “Ley General de los Registros Públicos”, publicada en la Gaceta, Diario Oficial N° 239 del 17 de diciembre del 2009.
Requisitos para constituir un régimen de propiedad horizontal
Para constituir un régimen de propiedad horizontal es necesario que el dueño o dueños del inmueble manifiesten su voluntad en escritura pública, la cual además de los requisitos atinentes a los documentos de este tipo se tienen que incluir los siguientes aspectos:
- La descripción de cada piso, departamento, vivienda o local, situación, medidas, piezas y dependencias de que consta, así como los demás datos necesarios para su identificación. Si al momento de la suscripción de la escritura aún no existen las edificaciones, éstas deberán inscribirse después como mejoras, tal como se hace en las propiedades sujetas al régimen ordinario.
- Los bienes de propiedad común y su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas, partes de que se compongan, características y demás datos necesarios para su identificación.
- El valor de los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales.
- Permisos de construcción emitidos por las municipalidades, así como autorizaciones de la autoridad ambiental correspondiente.
- Planos topográficos generales y de cada unidad o espacio destinado a dominio privado y al uso común.
- Reglamento. Este reglamento debe contener los derechos y obligaciones de cada uno de los dueños, especificando con la mayor claridad las partes del edificio que sean de uso común y las limitaciones a que quedará sujeto el ejercicio de derecho de usar tanto los bienes comunes como los propios. Asimismo, tiene que regular aspectos relacionados con la administración de los bienes en general, incluyendo la designación de un administrador y sus facultades.
La ley actual indica que en el reglamento del régimen también se deben abordar disposiciones relativas a las asambleas de propietarios para tomas de decisiones ordinarias y extraordinarias, entre otras. Asimismo, hay que establecer disposiciones atinentes a la aportación de los propietarios a los gastos comunes y la forma en que estas se van a recaudar.
La escritura pública en donde se constituye el régimen de propiedad horizontal tiene que inscribirse en el Registro Público de la Propiedad Inmueble del departamento en donde está inscrita la propiedad.
En la regulación actual también está normada la forma de cumplir con la obligación del pago de cuotas para gastos comunes, resolución de conflictos entre los condóminos, aspectos sobre los cuales rige la administración expresando inclusive que el administrador es el representante legal de la asamblea de propietarios, quórum para la toma de decisiones, incluyendo modificaciones al régimen, al reglamento y forma de proceder en caso de extinción.
Como mencionamos al inicio de este artículo, la normativa actual data del primer lustro de la década de los setenta.
Pero lo cierto es que la realidad social, económica, jurídica, la globalización del mercado de bienes y servicios y la rapidez en la que se efectúan las transacciones hoy distan considerablemente de la realidad que aquellos años.
¿Por qué se hace necesaria la promulgación de una nueva ley en materia de condominios?
La necesidad de una nueva legislación en esta materia obedece principalmente a la falta de claridad en algunos aspectos, comenzando desde que si el régimen como tal es capaz de contraer derechos y obligaciones, o a la falta de regulación de temas que hoy son necesarios como son las formas, plazos y circunstancias en las cuales deba hacer entrega de la administración transitoria una vez que se han vendido las unidades, viviendas o departamentos, derechos y obligaciones del desarrollador y/o dueños iniciales en caso de que el régimen se haya constituido para venta, temas fiscales, entre otros.
En nuestros años de asesoría en temas relacionados con este régimen, hemos detectado algunas situaciones o dificultades que han surgido de la aplicación de la legislación actual. En esta oportunidad nos limitaremos a señalar tres de ellos:
1. No hay regulación en cuanto a que si el condominio o la asamblea de propietarios tienen personalidad jurídica propia, o si para efectos de administración son susceptibles de contraer derechos y asumir obligaciones sin tener que inscribir estas capacidades en algún Registro Público. En nuestro medio, la mayor parte de las instituciones públicas o privadas (sean bancos, empresas comercializadoras de servicios públicos, particulares) piden como requisito para cualquier transacción cuando una persona actúa en nombre de otro, los documentos con los cuales se acredita la existencia legal del representado y su nombramiento. Como en la ley que reglamenta el régimen de propiedad horizontal no se dejó clara esta situación, los condóminos han buscado opciones para resolver esta falta de personalidad.
Es así entonces que se han constituido asociaciones jurídicas sin fines de lucro de acuerdo con los términos y procedimientos establecidos en la Ley 147, “Ley General sobre personas sin fines de Lucro”, sociedades civiles o asociaciones de vecinos de conformidad con los postulados del Código Civil que establece una regulación escueta de lo que es una sociedad civil, sociedades anónimas de conformidad con lo que indica el Código de Comercio, fideicomisos de administración de acuerdo con la Ley 741, “Ley sobre contrato de fideicomiso” y su Reglamento. En el peor de los casos, únicamente se nombra al administrador o presidente de la junta de propietarios para que a título personal contraten los servicios, recolecten cuotas y usen cuentas propias para los temas relacionados con el régimen. Esta última opción es muy peligrosa, pues no hay ningún tipo de protección a las finanzas y orden del condominio si por alguna razón se llegare a entablar algún tipo de acción judicial contra las personas a cuyo nombre están las cuentas de banco, tarjetas, contratos con proveedores, etc.
Realmente no habría necesidad de recurrir a todas estas opciones y envolverse en las complicaciones propias de cada uno de estos vehículos jurídicos si la regulación actual fuese clara en cuanto a la naturaleza jurídica del régimen.
2. Falta de plazos y procedimiento para la entrega de administración temporal del desarrollador o de los dueños que constituyen el régimen. Generalmente las propiedades sujetas a la propiedad horizontal están pensadas en pertenecer a varios dueños. Se estila que un dueño (desarrollador) haga las edificaciones, constituya el régimen y luego lo ponga en venta; quienes compren serán los condóminos y estarán en comunidad. Significa entonces que con cada venta, el desarrollador disminuye su porcentaje de dominio y por ende la capacidad para tomar decisiones, realizar actos de administración y vigilar por la buena andanza de las cosas. Se espera que en algún momento (cuando se hayan vendido las unidades de dominio privado) el desarrollador cese en sus funciones de administrador y se desligue completamente y sean los propietarios quienes asuman la responsabilidad de mantener y administrar el régimen.
Pero, ¿dónde se regula cómo, cuándo y a quién se hará entrega de la administración?, ¿hasta cuándo deberá responder el desarrollador por temas relacionados con la administración?, ¿qué pasa en aquellos casos en los cuales los condóminos se niegan a recibir la administración o el desarrollador se niega a entregar la administración? Muchas de estas situaciones se solventan vía reglamento, pero no existe en nuestra legislación una regla erga omnes (que obligue a todos por igual) que establezca las circunstancias y procedimiento en caso de que no sean reguladas por el reglamento.
3. Asambleas de propietarios, convocatorias, mínimos y máximos para la toma de decisiones. La ley indica que debe existir una asamblea de propietarios que debe reunirse al menos una vez al año. En estas asambleas se pueden atender diversos temas relacionados con la administración y el régimen en sí, incluyendo modificaciones, reformas e inclusive hasta su extinción. El problema es que se requiere de la presencia física de los propietarios o de un representante.
En el caso de los condo o edificios destinados al turismo, en los cuales los turistas compran su unidad para usarlo una vez al año, que pagan su cuota de mantenimiento de una vez y que contratan servicios para la limpieza y cuido de su unidad, resulta muy complicado que asistan a las asambleas y que tomen un rol activo en los asuntos comunes.
Si la legislación permitiese la utilización de cualquier medio tecnológico para las citaciones y para la formación del quórum y el ejercicio al voto, existiría la oportunidad de una mayor participación y representatividad de los propietarios.
De igual forma las decisiones tomadas serían legítimas en cuanto fueron tomadas por una mayoría que tenía posibilidades de estar presente y no por una minoría que posiblemente tomó decisiones en segunda convocatoria, y cuyas decisiones deban obligar a todos por igual.
Evidentemente hay muchas otras situaciones que se generan a causa de la legislación vigente, y por tal causa diferentes sectores económicos del país están apostando a la aprobación de una nueva ley que regule aspectos como los ya mencionados.
Federico Gurdián Sacasa / Socio
Dania Navarrete / Asociado Senior
García & Bodán
